Esta Ley regula, con vigencia desde 26 de mayo de 2023, las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda.
En este breve articulo te contamos las principales novedades de la nueva Ley que giran sobre dos conceptos: el de gran tenedor y el de zona tensionada.
- Zonas tensionadas: esta consideración pivota sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para que el área pueda ser declarada como tensionada:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. EJEMPLO: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
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- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada. EJEMPLO: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.
- Gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Esta definición general puede ser particularizada en entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dichos entornos.
PROTECCIÓN DE LOS INQUILINOS
- Se habilita la posibilidad de una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Asimismo, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
DESALOJOS Y DESAHUCIOS
- Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad
- Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.
- Cuando el demandante sea “gran tenedor” y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
IMPUESTO A LAS VIVIENDAS VACÍAS
- Los ayuntamientos podrán aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.
- Se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
BONIFICACIONES
Se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse:
- Hasta el 90%, cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Hasta el 70%, en caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas o en caso de arriendo a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- Hasta el 60%, en caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
LÍMITE DE LA ACTUALIZACIÓN ANUAL DEL ALQUILER ELIMINANDO EL IPC
- Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%.
- Durante 2024: las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%.
- A partir de 2025: para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC.
IMPULSO DE LA VIVIENDA PÚBLICA
- Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión.
- Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años.
- Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
- Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.
Grupo Simal Abogados, Asesores y Consultores
