Nuevo Real Decreto-Ley en materia de vivienda y alquiler
Tras la derogación del efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno aprobó el pasado 1 de marzo un nuevo real decreto ley de medidas urgentes, que reforma, entre otras materias, la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El espíritu de este nuevo texto legal es recuperar las medidas legales que ya preveía el derogado Real Decreto-Ley 21/2018 e impulsar nuevas medidas.
Las principales modificaciones en cuanto a la Ley de Arrendamientos urbanos son las que siguen:
- Se modifica la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, se fija en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. Y para la prórroga tácita se dispone que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.
- Por otra parte, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y serán a cargo del arrendador, cuando sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
- Por lo que respecta a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, se suprime la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
- Con el fin de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en la Ley sobre propiedad horizontal. Y se extiende la obligación de realizar estas obras de accesibilidad a aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- Respecto a las viviendas de uso turístico, para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, será exigible el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Por lo que respecta a las medidas procesales, con las modificaciones introducidas en el procedimiento de desahucio de vivienda será el órgano judicial quien fije el día y la hora exactos de los lanzamientos y se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, se establece que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Por último, hemos de advertir que las medidas fiscales que recoge este Real Decreto-ley 7/2019 son las mismas que contemplaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que fue derogado por falta de convalidación en el Congreso.
En relación al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se establece la exención del impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente (los que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario).
En cuanto al Impuesto sobre bienes inmuebles se introducen modificaciones en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para incorporar las siguientes medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:
- Supresión por parte de Administraciones o entes u organismos públicos de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
- Se faculta a los ayuntamientos la posibilidad de establecer, mediante ordenanza fiscal, una bonificación en la cuota del impuesto de hasta el 95 % para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado por una norma jurídica.
- Se fijan las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI definiéndolo como “aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro”.
El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, entró en vigor el 6 de marzo de 2019, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado; no obstante, los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.
DEPARTAMENTO FISCAL
